1. Cho khách thuê ngắn ngày quản lý rất mệt, nhiều lúc phải chờ khách đến 2h sáng, lúc nào cũng phải online để trả lời khách…

--> Không hẳn, nếu host biết cách:

- tự động hoá việc check-in bằng cách lắp đặt hệ thống khoá mã số, thẻ từ hoặc smart lock như Igloohome (phân phối bởi Hafele) để khách tự do ra vào, host đỡ tốn thời gian & công sức chờ khách để đưa chìa khoá hoặc đỡ tốn tiền thuê lễ tân. Như vợ chồng mình nhiều khi còn không thấy mặt khách vì họ tự check-in, tự check-out & không làm phiền gì đến mình luôn.

- hợp tác với 1 co-host khác để thay phiên nhau trả lời khách, người này bận thì người kia trả lời. Host vẫn có thể đi du lịch & làm nhiều việc khác nếu có co-host hỗ trợ.

2. Cho thuê ngắn hạn mang lại thu nhập cao hơn cho thuê dài hạn.

--> Chưa chắc, nếu là mùa cao điểm & khu vực ít cạnh tranh thì có thể cho thuê ngắn hạn mang lại thu nhập cao hơn. Tuy nhiên, nếu rơi vào mùa thấp điểm & khu vực có quá nhiều nhà Airbnb thì tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) có thể giảm dẫn đến thu nhập từ cho thuê ngắn hạn không bằng cho thuê dài hạn. Như cách bọn mình làm là không kén khách, khách book 1 ngày hay 1 năm mình đều nhận hết. Khách ngắn hạn sẽ mang lại cho mình nhiều review hơn. Khách dài hạn sẽ mang lại cho mình thu nhập ổn định để vượt qua mùa thấp điểm.

Ngoài ra, khi so giữa cho thuê dài & ngắn hạn, các host nên so sánh lợi nhuận cả năm mới chính xác. Vì cho thuê dài hạn cũng có những chi phí tiềm ẩn như phí môi giới (thường là 1 tháng tiền thuê nhà cho hợp đồng thuê 1 năm), chi phí cơ hội (thường môi giới cũng mất từ 1-2 tháng để kiếm khách thuê, nghĩa là doanh thu trong thời gian chờ có khách thuê là bằng 0). Còn cho thuê ngắn hạn lại có nhiều chi phí vận hành (điện nước, phí quản lý, vệ sinh, chi phí mua sắm trang thiết bị/cơ sở vật chất các loại...). Vậy nên các bạn đừng bao giờ cho là giá thuê tháng của cho thuê dài hạn cao hơn doanh thu tháng thấp điểm của Airbnb (vì thời gian chờ có khách thuê dài hạn thì doanh thu bằng 0, chưa kể chủ nhà còn mất 1 tháng tiền nhà để trả cho môi giới), cũng như đừng bao giờ cho là doanh thu tháng cao điểm của Airbnb cao hơn giá thuê tháng của cho thuê dài hạn (vì còn những mùa thấp điểm nữa mà), những so sánh này rất khập khiễng & không chính xác.

Riêng các bạn có ý định thuê nhà dài hạn để cho thuê lại ngắn hạn qua Airbnb thì cần tính toán ROI (Return On Investment) cho thật kỹ rồi hãng làm nhé, đừng làm đại theo trào lưu rồi lỗ lã, phải sang nhượng lại hợp đồng…

3. Nên để 1 mức giá cố định cho cả năm, không nên giảm giá vì như vậy là phá giá thị trường.

--> Không nên, vì du lịch là ngành chịu ảnh hưởng lớn bởi mùa vụ (seasonality). Giá là điểm gặp nhau giữa cung & cầu. Mùa cao điểm thì host cứ thoải mái tăng giá miễn là có khách book. Nhưng mùa thấp điểm thì đừng cố giữ giá sang chảnh hay kêu gọi các host khác cùng giữ giá để ế cả chùm! Các bạn đi máy bay cũng thừa biết là mua vé ở thời điểm khác nhau sẽ có các mức giá khác nhau, nhiều khi giá chênh lệch nhau gấp 2-3 lần đấy, vì các hãng hàng không cũng có cách tính giá để tối ưu hoá tỷ lệ lấp đầy máy bay của họ (occupancy rate). Mình thường giảm giá chút chút nếu tuần sau chưa có khách book hoặc lịch tháng sau còn trống trên 50%.

Đừng nhầm lẫn giữa khái niệm giảm giá & phá giá nhé, giảm giá là 1 kiểu khuyến mại để kéo khách vào 1 thời điểm nào đó thôi, còn phá giá là cố tình hạ giá thấp hơn mọi đối thủ trong 1 thời gian dài cho đến khi giết chết hết đối thủ & đạt vị thế độc quyền. Mà trong kinh doanh Airbnb, chẳng ai đủ khả năng chịu lỗ trong thời gian dài hay đủ tiềm lực tài chính để giết mọi đối thủ như thế!

4. Listing phải liên tục đứng đầu trang tìm kiếm thì mới là host giỏi.

--> Chưa chắc, host giỏi phải là host có ROI (Return On Investment) cao, nghĩa là phải biết cách tối ưu hoá lợi nhuận, tăng thu giảm chi.

Việc đứng đầu trang tìm kiếm chỉ là kết quả của nhiều yếu tố như review, giá, mô tả… giúp host có nhiều cơ hội được khách tìm thấy hơn thôi. Còn chuyện khách có book hay không thì còn tuỳ vào việc nhà nào phù hợp với nhu cầu của khách nhất, host nào trả lời khách nhanh nhất…

Như nhà mình hiện giờ chỉ có 30% là khách ngắn hạn book qua Airbnb, còn lại là khách trung-dài hạn (đã từng book qua Airbnb trước kia & gia hạn trực tiếp sau đó) hoặc khách do khách Airbnb giới thiệu, một số listing của mình cũng vì cho thuê trung-dài hạn mà lặn đâu mất ra khỏi những trang đầu tìm kiếm của Airbnb, nhưng tỷ lệ lấp đầy nhà mình vẫn luôn duy trì ở mức 80-100%.

5. Khách Airbnb là thượng đế, không đáp ứng đòi hỏi của họ là sẽ bị bad review, mất Superhost, sau đó sẽ bị mất khách…

--> Không đúng, host chỉ cần đối xử với khách bằng cái tâm của mình & cố gắng 100% để đạt 4 chỉ tiêu của Airbnb (highly rated, responsive, active, reliable) thì việc trở thành Superhost không quá khó. Bọn mình luôn thừa chỉ tiêu nên lâu lâu gặp khách khó chịu vẫn dư ra vài % so với mức quy định của Superhost.

Host chỉ có trách nhiệm cung cấp cho khách đúng như những gì đã mô tả. Nếu khách đòi hỏi nhiều hơn thì host có quyền lựa chọn là đáp ứng (có thể thu phí thêm), hướng dẫn khách tự làm hoặc từ chối khéo. Đối với những sự cố xảy ra ngoài ý muốn dẫn đến tranh chấp thì host nên liên hệ Airbnb nhờ giải quyết, đừng tự chịu thiệt thòi về mình chỉ vì khách dọa viết bad review.

Phần lớn khách ở nhà mình đều hài lòng, viết good review, quay lại, giới thiệu thêm gia đình, bạn bè, một số khách còn tặng quà & nắn nót viết vài dòng cảm ơn rất tình cảm ❤️ Điều đó khiến bọn mình thêm yêu nghề & tin vào những gì mình đang làm là đúng. Còn những khách không tử tế thì mình cũng không săn đón bằng mọi cách & cũng chẳng sợ bad review của họ vì cũng không thể nào làm vừa lòng tất cả mọi người. Hãy để Airbnb là niềm vui chứ không phải là áp lực nhé 😉

Bạn muốn trở thành host Airbnb? Bắt đầu tạo listing tại đây để được admin hỗ trợ trong quá trình host!