Mình vừa đọc bài viết "Dân Sài Gòn hào hứng đầu tư dịch vụ ở ké kiểu Airbnb" trên VnExpress. Với gần 3 năm kinh nghiệm làm Airbnb & vài chục listing đủ loại ở nhiều quận tại TP.HCM, mình sẽ phân tích cho các bạn nghe sự thật đằng sau bức tranh Airbnb mà không phải ai cũng nói ra, từ kinh nghiệm thực tế của chính bản thân mình.
“Anh Thành gia nhập kênh đầu tư mới mẻ dịch vụ ở ké trực tuyến được hơn một năm, địa bàn hoạt động là quận 4, Bình Thạnh và quận 2 (khu trục Xa lộ Hà Nội). Với dòng vốn mỏng, khoảng một tỷ đồng, Thành thuê 3 căn hộ tại các khu vực này rồi lắp nội thất cơ bản với chi phí vừa phải, sau đó cho thuê ngắn ngày.”
--> 1 tỷ là 1 số tiền không nhỏ nên gọi là “vốn mỏng” sẽ khiến các bạn ngộ nhận là có thể kinh doanh Airbnb với 2 bàn tay trắng hoặc vài chục triệu đồng. Theo báo giá của vài đơn vị thiết kế, chi phí trung bình để cải tạo & trang bị đầy đủ nội thất cho căn 1PN theo chuẩn khách sạn 3* là 100 triệu, cho căn 2PN là 200 triệu, cho căn 3PN là 300 triệu… Nếu các bạn tự làm chắc chắn sẽ tiết kiệm được 1 khoản tiền nào đó, nhưng công sức & thời gian của các bạn cũng phải quy ra tiền chứ không có nghĩa là miễn phí. Một số bạn có gu thẩm mỹ thì không sao, chứ nếu không có gu thì không thể tạo ra được 1 tổng thể hài hoà & bắt mắt, sau đó ít khách book thì lại lỗ chổng vó!
“Hình thức cho thuê là vừa đăng ký dịch vụ Airbnb vừa tự chạy quảng cáo online để kiếm khách. Airbnb là đơn vị cho thuê nhà trực tuyến, nơi du khách có thể tìm kiếm từ căn phòng hạng sang đến phòng nhỏ trong ngôi nhà người khác.”
--> Nếu phải chạy thêm quảng cáo online trên Google, Facebook, mình không chắc là còn lời được bao nhiêu. Bản thân Airbnb đã là 1 cái “chợ” siêu to với hơn 200 triệu khách du lịch, nếu listing của bạn có nhiều review 5*, hình đẹp & giá hợp lý thì Airbnb sẽ ưu tiên đẩy listing đó lên những trang đầu của kết quả tìm kiếm mà không cần phải chạy thêm bất kỳ quảng cáo nào.
“Thành tiết lộ, chi phí thuê căn hộ (đặt cọc trước một tháng tiền nhà cộng với thanh toán tiền thuê mỗi tháng) và đầu tư nội thất ban đầu khoảng một tỷ đồng. Một năm qua, lợi nhuận ròng từ việc cho thuê các căn hộ này đạt 18-20% đã trừ đi các chi phí dọn dẹp, trả tiền cho chủ nhà. Để giảm thiểu rủi ro, Thành ký hợp đồng thuê căn hộ 3 năm, nhằm khấu trừ dần chi phí nội thất đã đầu tư ban đầu.
Nhà đầu tư này phân tích, so với việc gửi tiết kiệm, một tỷ đồng mang về cao lắm chỉ 6,8-7% một năm, còn mô hình này có thể đạt 2,5-3 lần gửi tiết kiệm. "Hiện nay lượng căn hộ hoàn thiện tại TP HCM đang rất lớn nên đàm phán thuê chung cư đầu tư mô hình này khá thuận tiện”, anh Thành đánh giá.”
--> Nếu muốn kinh doanh Airbnb đúng luật, chủ nhà phải đăng ký hộ kinh doanh cá thể & đóng thuế khoán (đối với cho thuê nhà là 10%, bao gồm 5% thuế GTGT + 5% thuế thu nhập cá nhân).
Như vậy, sau khi trừ thuế, liệu mức lợi nhuận ròng của host nêu trong bài có còn ở mức 18-20% hay không?
“Hòa, nhân viên văn phòng, đam mê làm bất động sản cho thuê, cũng đang chập chững với mô hình đầu tư căn hộ Airbnb được nửa năm. Hòa thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 2 với tổng chi phí 40 triệu đồng mỗi tháng và đăng ký tham gia Airbnb một căn, căn còn lại cho thuê trực tuyến ngắn ngày.
Hiện nay tổng doanh thu Hòa đạt được 60 triệu đồng mỗi tháng. Trừ đi các chi phí, nữ nhân viên văn phòng này cho biết lãi ròng 12-15 triệu mỗi tháng. Tuy nhiên, Hòa cũng thừa nhận, trong 7 tháng vừa qua, có 3 tháng đầu do non kinh nghiệm nên cô phải bù lỗ. Từ tháng thứ tư trở đi, nhờ đẩy mạnh chạy quảng cáo online nên lượng khách đông dần và bắt đầu có lãi.”
--> Tương tự như trên, nếu host này cũng nghiêm túc đóng thuế, mức lãi còn lại tầm 6-9 triệu/tháng, liệu có còn hấp dẫn không?
“Ông Trần Anh Khoa, là nhân viên kinh doanh căn hộ tại khu Đông TP HCM tiết lộ, có rất nhiều nhà nhà đầu tư trước đây mua nhà chung cư, trong lúc chờ bán chốt lời, họ cho khách thuê theo hợp đồng dài hạn một năm, sau đó tái tục để có nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, khoảng 12-18 tháng qua, thị trường đầu tư này ghi nhận đang thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư căn hộ bắt đầu chuyển sang mô hình dịch vụ ở ké đăng ký với thương hiệu Airbnb hoặc tự cho thuê trực tuyến.
Nguyên nhân của sự dịch chuyển này là cho thuê ngắn ngày doanh thu cao hơn 15-20% so với cho thuê dài hạn. Ví dụ, cùng là một căn hộ cao cấp diện tích 50m2, nội thất tiêu chuẩn, tại quận 2, cách ngã tư Hàng Xanh 2 phút di chuyển, nếu cho thuê hợp đồng một năm mỗi tháng 700-800 USD tùy view và tầng thì cho thuê trực tuyến ngắn ngày, trong điều kiện tỷ lệ lấp đầy 80% số ngày một tháng, có thể mang về doanh số 1.000 USD mỗi tháng.”
--> Với lượng căn hộ bàn giao trên dưới 40.000 căn/năm tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ quá lớn so với lượng cầu nên chắc chắn sẽ kéo theo việc giảm giá & tỷ suất lợi nhuận cũng giảm theo.
Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hiện nay, điều kiện tỷ lệ lấp đầy 80% như trong bài chỉ có thể đạt được vào vài tháng cao điểm hoặc bởi các Superhost cực kỳ kinh nghiệm. Thường thì tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ đạt 60% mà thôi vì việc cho thuê ngắn hạn bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ (seasonality).
Hơn nữa, mức chi tiêu trung bình của 1 khách quốc tế tại TP.HCM chỉ tầm $28/ngày. Nếu host đầu tư nội thất quá cao cấp sẽ không dễ có khách & khó có lời.
“Mặt khác, chính những người mua căn hộ để đầu tư (mua đi bán lại kiếm lời) cũng ưa chuộng hình thức cho thuê dịch vụ ở ké ngắn ngày hoặc đăng ký hợp tác với Airbnb trong thời điểm tìm kiếm khách mua. Bởi lẽ khi cần bán căn hộ, họ không vướng vào điều khoản phá vỡ hợp đồng cho thuê và không phải bồi thường tiền cho khách thuê. Các thỏa thuận thường thấy trong những giao dịch cho thuê mô hình trực tuyến này là chủ nhà nhận 80-85% lợi tức, bên cung ứng dịch vụ nhận 15-20%, dao động tùy đặc tính từng sản phẩm.”
--> Airbnb đúng là giải pháp “điền vào chỗ trống” hoàn hảo cho các căn đang chờ bán. Bên cung ứng dịch vụ nêu trong bài có lẽ là các dịch vụ cohost Airbnb. Việc cohost cũng là 1 hướng kiếm tiền mà các bạn ít vốn có thể xem xét vì ít rủi ro hơn so với việc đi thuê để cho thuê lại. Tuy nhiên, các cohost chỉ nên nhận trên 5 listing cùng 1 địa chỉ & có gắn smart lock để dễ quản lý, ít tốn công sức & thời gian.
“Ông Khoa cũng giải thích thêm lý do mô hình kinh doanh dịch vụ ở ké ngắn ngày được giới đầu tư ưa chuộng. Đó là khách thuê dài hạn có thể chia sẻ căn hộ với nhiều người để giảm chi phí. Điều này khó tránh khỏi việc nhà nhanh chóng bị xuống cấp do quá tải. Thậm chí khách thuê dài hạn còn có các hoạt động tụ tập đông người mà chủ nhà khó kiểm soát hoặc không thể can thiệp kịp thời.
Trong khi đó, khách thuê ngắn ngày thường sử dụng dịch vụ đúng với số người đăng ký, căn hộ được vệ sinh dọn dẹp thường xuyên sau mỗi lượt khách, chủ nhà cũng nâng cấp, sửa chữa kịp thời nên tài sản không xuống cấp nhanh.”
--> Điều này đúng nhưng chưa đủ, vì việc cho thuê ngắn ngày cũng có những nhược điểm riêng như tính mùa vụ, tốn nhiều công sức quản lý hơn, cũng như phát sinh nhiều chi phí vận hành khác (điện nước, dọn dẹp, dầu gội, sữa tắm…). Tuỳ theo vị trí địa lý & tính cạnh tranh của từng khu vực mà host có thể lựa chọn cho mình cách kết hợp ngắn-trung-dài hạn tối ưu nhất.
“Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam, Stephen Wyatt cho biết, mô hình căn hộ kinh doanh dịch vụ ở ké Airbnb là sản phẩm mới tại TP HCM, đã góp phần tăng sự đa dạng và thêm khẩu vị cho thị trường dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Đối tượng thuê gồm có khách lẻ, khách theo nhóm 1-3 người hoặc hộ gia đình. Giá thuê khá cạnh tranh, rẻ hơn khách sạn và căn hộ dịch vụ nên được nhóm khách hàng này ưa chuộng.
Ông Stephen Wyatt đánh giá, trong bối cảnh lượng căn hộ hoàn thiện, đến hạn bàn giao ngày một nhiều, ước tính lên đến hàng chục nghìn căn mỗi năm, mô hình này cải thiện khả năng hấp thụ và tăng tính cạnh tranh cho thị trường chung cư cho thuê. Các tài sản có thể khai thác được giá trị thương mại hoặc tiêu dùng là điểm sáng tích cực trong bối cảnh một số dấu hiệu giảm tốc bắt đầu xuất hiện ở thị trường căn hộ bán.
Trước câu hỏi liệu mô hình dịch vụ ở ké, cho thuê căn hộ trực tuyến ngắn ngày hoặc kinh doanh Airbnb có gây nên tình trạng phá giá căn hộ cho thuê hay không, ông Stephen Wyatt cho rằng còn quá sớm để đưa ra kết luận. Tuy nhiên, chuyên gia nước ngoài này xác nhận, tỷ suất sinh lời của căn hộ cho thuê khó tránh khỏi kịch bản sụt giảm do thị trường có quá nhiều nguồn cung tại cùng một thời điểm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này được điều tiết bởi quy luật cung cầu và tổng giá trị đầu tư tài sản chứ không hẳn do có sự xuất hiện của dịch vụ ở ké ngắn ngày.”
--> Ngay cả các chuyên gia cũng thừa nhận là lượng cung vượt quá cầu, giá cho thuê tự động điều tiết theo chiều hướng giảm dẫn đến tình trạng sụt giảm tỷ suất lợi nhuận. Họ không hề dùng từ “phá giá” như rất nhiều host lầm tưởng. Vì phá giá là hành động giảm giá trong thời gian dài để giết chết mọi đối thủ cạnh tranh nhằm đạt vị trí độc quyền, trong khi không có host nào đủ tiềm lực tài chính để sẵn sàng chịu lỗ trong thời gian dài như vậy cả.
“Theo báo cáo thị trường khách sạn cao cấp và nghỉ dưỡng Việt Nam năm tài chính 2017 (tính đến tháng 3 hàng năm) do Grant Thornton công bố, mô hình lưu trú online là AirBnB, đã gia tăng gấp 2,5 lần số lượng phòng cho thuê chỉ trong một năm. Năm 2016, dịch vụ này công bố có 6.500 căn hộ đang hoạt động tại Hà Nội và TP.HCM. Đến năm 2017, nguồn cung của AirBnB vọt lên hơn 16.000 căn cũng hoạt động chủ yếu tại 2 địa bàn này và TP.HCM được xem là nơi sôi động nhất.”
--> Trong khi lượng khách quốc tế vào Việt Nam chỉ tăng tầm 30%/năm, lượng listing Airbnb lại tăng vọt 150% (2017 so 2016). Điều này lại càng khẳng định tính cạnh tranh khốc liệt của thị trường Airbnb, nhất là tại TP.HCM. Các host mới cần biết tính toán ROI cho kỹ trước khi quyết định đầu tư thì mới có lãi.
Hy vọng các bạn đã hiểu rõ hơn về thị trường Airbnb hiện nay & có những quyết định kinh doanh đúng đắn, hiệu quả nhé!
Bạn muốn trở thành host Airbnb? Bắt đầu tạo listing tại đây để được admin hỗ trợ trong quá trình hosting!
Comments